Immobilienvermarktung aus Leidenschaft

Es muss ein rechtmäßiger Maklervertrag geschlossen worden sein, damit eine Maklerprovision überhaupt gesetzlich zulässig ist. Das heißt, der Makler muss die vorgeschriebene Informationspflicht zwingend einhalten. Zur Informationspflicht definiert der Immobilienverband IVD, in dem wir Mitglied sind, folgende Punkte:

• die Belehrung über das Widerrufsrecht,
• den Gesamtpreis der Leistung,
• die Identität des Maklers bzw. Unternehmens und
• den wesentlichen Inhalt des Maklervertrags.

Ist der Maklervertrag ungültig, ist auch eine darauf aufbauende Maklerprovision laut Gesetz unzulässig.

Maklerprovision (Courtage) gilt dem Gesetz nach schon dann als stillschweigend vereinbart, wenn allgemein zu erwarten ist, dass der Makler nur gegen eine Gebühr tätig wird (§ 653 Bürgerliches Gesetzbuch). Wenn die Höhe der Maklercourtage dabei allerdings nicht explizit vereinbart wurde, gilt die ortsübliche Provisionshöhe. Je nach Region beträgt die Provisionshöhe zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer (3,57 % bis 7,14 % in toto). Auftraggeber können die ortsübliche Provisionshöhe auch bei Immobilienmaklerverbänden und Handelskammern erfragen. Ob der Verkäufer oder Käufer die Courtage zahlen muss oder ob sie geteilt wird, ist frei verhandelbar. In der Praxis orientieren sich Makler und Eigentümer bei der Festsetzung der Provision an den im jeweiligen Bundesland üblichen Regeln.

Das sogenannte „Bestellerprinzip“ (besagt, dass der die Courtage zahlen muss, der den Makler beauftragt hat) gilt nur für vermieteten Wohnraum.

Ein Makleralleinauftrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine exklusive Vertragsbeziehung zwischen einem Makler und dem Auftraggeber definiert. Beim Alleinauftrag bindet sich der Aufraggeber an einen einzigen Makler, der dafür im Gegenzug zur Erbringung einer Dienstleistung verpflichtet wird.

Man unterscheidet den "einfachen" sowie den "qualifizierten Alleinauftrag", bei dem neben dem Ausschluss Dritter Makler auch ein privater Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer ausgeschlossen ist. Weiterhin werden im Alleinauftrag in der Regel die Angebotskonditionen, zum Beispiel der Angebotspreis und Provisionen geregelt.

Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise sind „Energieverbrauch“ oder „Energieeffizienz“ bei der Vermittlung von Immobilien inzwischen wichtige Entscheidungskriterien geworden. Auf Grundlage des Gebäudeenergiegesetztes (GEG) haben potenzielle Käufer oder Mieter Anspruch den Energieausweis schon bei der Besichtigung einer Immobilie einzusehen. Kommen Verkäufer oder Vermieter dieser Regelung nicht nach, droht ein empfindliches Bußgeld. Umso wichtiger ist es für Immobilienbesitzer sich den Energieausweis ausstellen zu lassen – insbesondere, wenn eine Vermittlung der Immobilie bevorsteht.

Die Vorlagepflicht ist gesetzlich geregelt. Bei Nichterfüllung der Vorlagepflicht droht dem Eigentümer eine Ordnungswidrigkeit und ein damit verbundenes Bußgeld.

Man unterscheidet zwei Varianten: Den Energieausweis gibt es als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird der tatsächliche Energiebedarf der Immobilie errechnet. Die Qualität der Gebäudehülle, die Anlagentechnik und die Geometrie des Gebäudes dienen hierbei als Grundlage. Gebäude sind so energetisch vergleichbar.

Für Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten oder Bauantrag ab dem 1.11.1977 ist ein Verbrauchsausweis zulässig. In dem Verbrauchsausweis wird ausschließlich der gemessene Heizenergieverbrauch des Gebäudes der letzten 3 Jahre berücksichtigt. Dieser Verbrauch ist abhängig vom Nutzerverhalten und von der Belegung der Immobilie. Für alle anderen Wohngebäude, die nicht mindestens das Wärmeschutzniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen, ist zwingend ein Bedarfsausweis auszustellen.

Da der Verbrauchsausweis somit eher das „Nutzerverhalten“ spiegelt, ist er bei kleineren Gebäuden weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis. Eigentümer von Wohngebäuden mit 5 und mehr Wohneinheiten haben die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Für Nicht-Wohngebäude, sogenannte Gewerbeimmobilien, ist der Verbrauchsausweis immer zulässig. Hier wird neben dem Heizenergieverbrauch der letzten 3 Jahre zusätzlich der in diesem Zeitraum verbrauchte Strom berücksichtigt.

Als Immobilienmakler müssen wir Verkäufer und Käufer jedoch erst dann identifizieren, wenn ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht. Dies ist einer der zentralen Bestandteile des geänderten Geldwäschegesetzes, welches am 26. Juni 2017 in Kraft getreten ist.

Von einem ernsthaften Kaufinteresse ist nach der Gesetzesbegründung spätestens dann auszugehen, wenn einer der Beteiligten von dem anderen den Kaufvertrag im Entwurf erhalten hat. Darüber hinaus kann ein ernsthaftes Interesse am Abschluss des Kaufvertrags angenommen werden, wenn der (voraussichtliche) Käufer mit dem (möglichen) Verkäufer oder dem Makler eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag abgeschlossen oder eine Reservierungsgebühr an den Makler entrichtet hat.